Juan L. Kaye López
Actualmente, México enfrenta un déficit habitacional de 8.5 millones de viviendas, una cifra que refleja la urgente necesidad de intervención en el sector vivienda. De este déficit, un 20% corresponde a la demanda de nuevas viviendas, mientras que el 80% restante se relaciona con viviendas que requieren mejoramiento, ampliación o modernización. Además, existen aproximadamente 650 mil viviendas abandonadas debido a créditos otorgados por el INFONAVIT que no se han concretado en términos de ocupación. A este número se suman 6 millones de viviendas abandonadas cuyo financiamiento provino de esquemas de cofinanciamiento que involucraron a diversas instituciones financieras, como la Sociedad Hipotecaria Federal y otras entidades como SOFOMES y SOFOLES.
A lo largo de las últimas décadas, la estructura familiar en México también ha cambiado. Mientras que hace treinta años la mayoría de las familias estaba encabezada por varones, hoy en día más del 30% de los hogares tienen a una mujer como jefa de familia, lo que ha provocado una transformación en las necesidades habitacionales. Las familias, que en los años setenta contaban en promedio con cinco integrantes, han reducido este número a tres en la última década. Estas nuevas dinámicas demográficas exigen soluciones habitacionales más flexibles y adaptadas a una sociedad cada vez más diversa.
Uno de los problemas más graves que enfrenta el sector es la precariedad en la ubicación de las viviendas que requieren mejoramiento o modernización. La falta de una adecuada planeación urbana por parte de los tres niveles de gobierno ha permitido que se desarrolle una expansión urbana descontrolada. En ciudades como Toluca, la población ha crecido tres veces en los últimos 40 años, pero la mancha urbana se ha multiplicado por diez, lo que ha generado un arrasamiento de zonas de bosques, reservas naturales y áreas de alto riesgo, como laderas de cerros y cauces de arroyos.
Esta falta de control y sanciones ha favorecido que personas con intereses especulativos, en complicidad con autoridades corruptas, desarrollen fraccionamientos clandestinos, lo que agrava la situación habitacional en México.
En cuanto a la población objetivo de las políticas habitacionales, el 60% de los trabajadores laboran en el sector informal de la economía, lo que significa que no pueden acceder a los beneficios del INFONAVIT o del FOVISSSTE. Sin embargo, sí podrían beneficiarse de los institutos estatales de vivienda, cuyas limitadas capacidades se centran en apoyar a este amplio sector. Los jóvenes menores de 40 años, por su parte, muestran una clara preferencia por la vivienda en renta debido a sus limitados ingresos y a la flexibilidad que necesitan para cambiar de residencia en búsqueda de mejores oportunidades laborales. Esta situación plantea un desafío clave para la próxima administración federal, que debe considerar la construcción de viviendas en renta, incluso utilizando recursos de subcuentas de vivienda no reclamadas en el INFONAVIT, que suman varios cientos de miles de millones de pesos.
Con el fin de alcanzar la meta de un millón de viviendas entre 2024 y 2030, las empresas e instituciones han trabajado en un plan que se articula en diez ejes estratégicos. Entre las propuestas más destacadas está la coordinación intergubernamental liderada por la Secretaría de Desarrollo Agrario, Territorial y Urbano (SEDATU), que tiene como objetivo promover estímulos fiscales, simplificar trámites y destinar recursos a infraestructura. Además, se pretende alcanzar un 15% de vivienda social en las nuevas construcciones.
Este esfuerzo se complementará con la financiación de 100 mil viviendas asequibles al año a través del INFONAVIT, que se sumarán a 435 mil acciones anuales de comercialización, recuperación y construcción.
Para atender las necesidades habitacionales de los jóvenes, se contempla el diseño de productos de crédito más flexibles y el fomento de cooperativas. Se espera también ampliar la capacidad de compra de personas derechohabientes y no derechohabientes mediante nuevos programas de financiamiento.
La estrategia también incluye la colaboración con gobiernos estatales y municipales para que se aporten reservas territoriales y se promueva la adquisición directa de suelo por parte del INFONAVIT, lo cual contribuirá a reducir el costo de la vivienda social. Asimismo, se buscará atender la demanda de vivienda en corredores industriales y Polos de Desarrollo para el Bienestar, ofreciendo productos de crédito enfocados en la renta social con opción a compra.
La política de vivienda también contempla la coordinación con políticas de salud y bienestar, integrando clínicas de salud y los llamados "Pilares para el Bienestar" en los desarrollos habitacionales. En cuanto a la sustentabilidad y la seguridad, se diseñarán instrumentos de ordenamiento territorial que garanticen una planificación más consciente del entorno, y se invertirán recursos en infraestructura, como la mejora de los servicios de comunicación por internet. Asimismo, se actualizará el Atlas Nacional de Riesgos para identificar las zonas aptas para el desarrollo habitacional.
En este contexto, el concepto de Polos de Desarrollo para el Bienestar cobra relevancia. Estos polos, impulsados por la futura administración federal, serán zonas de desarrollo vinculadas con industrias estratégicas como los semiconductores, el sector energético, el turismo, la infraestructura, la electromovilidad y la agroindustria, entre otros. Estos polos no solo se centrarán en crear oportunidades laborales, sino también en garantizar que las familias tengan acceso a viviendas bien ubicadas y con servicios de calidad.
Finalmente, el panorama del sector vivienda sigue siendo incierto para todos los actores involucrados: beneficiarios, autoridades, empresarios y entidades financieras. Sin un instrumento de planeación urbana adecuado y sin medidas efectivas para frenar la especulación y la corrupción, las ciudades mexicanas están condenadas a continuar con su expansión descontrolada y a perpetuar la precariedad urbana. Es urgente un cambio de paradigma, ya que, si se siguen implementando las mismas estrategias, los resultados seguirán siendo los mismos.
