La compañías del sector inmobiliario industrial enfrentarán una menor inversión y crecimiento debido a la incertidumbre que generan los aranceles impuestos por Estados Unidos y el futuro del acuerdo comercial con ese país, de acuerdo con la calificadora Fitch Ratings.
Los cambios recientes han puesto en duda la trayectoria del nearshoring, y es probable que las fibras con mayor exposición al sector manufacturero sean las más afectadas.
Sin embargo, estos obstáculos se ven mitigados por los modelos de negocio conservadores, tasas de ocupación aún sólidas y perfiles financieros estables.
La guerra comercial mundial que comenzó este año ha generado una incertidumbre significativa, lo que ha llevado a Fitch a reducir drásticamente las previsiones de crecimiento para México.
Ahora, la calificadora espera que el PIB de México disminuya 0.4 % en 2025 antes de recuperarse un 0.8% en 2026.
“Aunque la magnitud, el alcance y la permanencia de los aranceles y las posibles medidas de represalia aún no están claras, la incertidumbre ya está impulsando a las empresas inmobiliarias mexicanas a reevaluar el momento de sus inversiones y considerar escenarios alternativos a medida que la demanda se desacelera”, indicó la calificadora.
Es probable que los aranceles tengan un mayor impacto en las emisoras con mayor exposición al sector manufacturero, añadió.
Aproximadamente el 80% de los clientes del sector manufacturero son exportadores, siendo Estados Unidos el principal destino de sus productos.
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La industria automotriz, uno de los sectores más vulnerables a los aranceles, representa casi una cuarta parte del área bruta rentable de las emisoras calificadas por Fitch en el sector.
Emisoras como Fibra Prologis y Fibra Monterrey (FMTY) adquieren activos operativos en lugar de desarrollarlos desde cero, lo que reduce el riesgo inicial.
Asimismo, son comunes los contratos de arrendamiento a plazo fijo obligatorios con altas penalizaciones por rescisión anticipada del contrato.
Estos contratos también están vinculados a la inflación y, en muchos casos, están denominados en dólares estadounidenses y con tasa de interés triple neta. Fitch estima que el vencimiento promedio de los arrendamientos para el sector industrial es de alrededor de cuatro años.
Vesta y FMTY tienen un alto margen de apalancamiento, aunque FMTY tiene la mayor exposición al sector manufacturero y podría verse más afectada por la guerra comercial.
Si bien el apalancamiento de Fibra Prologis se elevó temporalmente al cierre de 2024, debido a la adquisición y consolidación de Fibra Terrafina en agosto de 2024, Fitch prevé que el apalancamiento neto se normalice para el cierre de 2025.
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Fibra Uno tiene un bajo margen de apalancamiento, pero sus activos industriales están más concentrados en los segmentos de logística y consumo, lo que la hace más expuesta a la dinámica del consumo interno, lo que podría ayudar a mitigar los posibles impactos arancelarios.
Fibra Soma es el único emisor con calificación internacional y perspectiva negativa, lo que refleja principalmente una trayectoria de desapalancamiento más lenta de lo previsto y los riesgos de ejecución tras una fase de alto crecimiento.
Sin embargo, Fibra Soma está expuesta principalmente a los mercados finales minoristas.
Al primer trimestre de 2025, las emisoras calificadas presentaban una combinación equilibrada de área bruta rentable entre manufactura con 47% y logística/consumo con 53%. En la región norte concentrando la mayor parte del área bruta rentable y los proyectos de desarrollo en curso; mientras que la mayor parte del área bruta rentable de logística y consumo se encuentra en la región centro y se dedica casi en su totalidad al mercado local.
mcc
