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La implementación de políticas públicas que promuevan la construcción de vivienda para todos los niveles socioeconómicos en un país durante un período de seis años genera una serie de efectos positivos interconectados que se multiplican con el tiempo debido al crecimiento demográfico, la urbanización y las dinámicas del mercado inmobiliario.
Con intervenciones gubernamentales como reordenamiento urbano, redensificación, adecuados usos de suelo, incentivos fiscales para compradores, regulaciones de zonificación acordes con la realidad actual pero, sobre todo, los objetivos de mediano y largo plazo, el mercado tiende a resolver las necesidades de los hogares de todos los niveles de ingresos generando efectos económicos, sociales y de desarrollo humano pleno.
Hoy quiero destacar los principales efectos basados en evidencia de políticas públicas exitosas en diversos países incluyendo México.
Con políticas que fomenten la oferta diversa de vivienda se produce de inmediato un equilibrio entre la demanda y la oferta, lo que lleva a tener estabilidad sostenida en los precios de la vivienda y las rentas. En los primeros años (1-3), esto se manifiesta en la generación de opciones asequibles permitiendo a las familias destinar una menor proporción de sus ingresos para cubrir los costos de vivienda.
Para el periodo de 4-6 años, el beneficio se intensifica, los costos de vivienda crecen moderadamente evitando la crisis de asequibilidad, como la que hoy vivimos, y eso contribuye a eliminar crisis socioeconómicas.
En términos macroeconómicos, la existencia de vivienda asequible en todos los niveles socioeconómicos incrementa la productividad laboral y el crecimiento del PIB, ya que aumenta la movilidad de los trabajadores hacia áreas de oportunidad económica con un impacto acumulativo que aumentaría el PIB en períodos históricos, si se implementaran políticas adecuadas.
En el transcurso de seis años, las políticas públicas traducirían un desarrollo económico acumulado con incrementos en ingresos fiscales federales y municipales a un mayor dinamismo en sectores como la construcción y el comercio local.
La promoción de efectos sociales a través de políticas inclusivas fomenta la integración y disminuye la precariedad habitacional. Las implementaciones de políticas públicas adecuadas generan en los años iniciales un decremento en el hacinamiento y los asentamientos informales, pues los hogares de bajos ingresos encuentran opciones formales de vivienda.
Hacia el final del período de seis años, esto deriva en menores tasas de desalojo, inestabilidad familiar y condiciones inadecuadas de vivienda.
Socialmente estas políticas reducen de forma significativa la pobreza intergeneracional, ya que los niños en hogares estables tienen más probabilidades de alcanzar ingresos mayores cuando sean adultos a través de mejores resultados educativos.
Además, con políticas públicas adecuadas que mitiguen los efectos de escasez de vivienda, se reducen los niveles de crimen y pobreza en barrios marginados, como se ha visto en casos donde la presencia de proyectos públicos bien orientados reduce la informalidad urbana.
La promoción de construcción de vivienda actúa como un amplificador de reducción de desigualdades, convirtiendo las diferencias económicas en puentes de crecimiento patrimonial.
Con políticas promotoras de desarrollo de vivienda, los propietarios acumulan riqueza a través de ganancias de capital generados por sus propiedades, mientras que los inquilinos y jóvenes de más de 30 años verán reducidas las barreras para acceder a ser propietarios, es decir, la división entre “propietarios” y "no propietarios" va desapareciendo relativamente pronto.
La estabilidad en la certidumbre que genera tener una vivienda impacta en la salud física y mental de las familias. En los primeros años, las familias propietarias reducen gastos en salud y alimentación, lo que lleva a menores tasas de enfermedades crónicas y estrés. La calidad de vida mejora.
Por lo que se refiere al mercado hipotecario, al no haber volatilidad de precios generados por la escasez, el financiamiento hipotecario tendrá menores riesgos, mayores oportunidades y mejor competencia, lo que se traduce en productos con menores costos financieros y mayor apetito de otorgamiento de crédito por su parte de las instituciones de crédito.
En resumen, la promoción de políticas públicas de vivienda sin duda transforma la escasez, como lo que tenemos hoy en día, en procesos virtuosos de formación de patrimonio con gran estabilidad tanto para las instituciones, como para las familias de millones de mexicanos, reduciendo presiones sociales, problemas de salud pública y diferencias sociales.
Fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil, y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad
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Correo: fernando@tuhipotecafacil.com
