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El desarrollo inmobiliario de vivienda es un ecosistema sumamente sensible y dinámico en el que existe una interacción multidisciplinaria de actores privados y públicos que buscan mantener en equilibrio la demanda de vivienda con la oferta a efecto de que se satisfagan las necesidades de vivienda de la población de un determinado mercado.
Para que la interacción de los participantes sea exitosa y con ello la población se vea favorecida en la posibilidad de adquirir o rentar una vivienda es indispensable que el sector privado y el público caminen de manera coordinada ya que, en caso de desequilibrios, la oferta de vivienda se verá frenada a pesar de contar con una demanda real sustancial.
Romper ese equilibrio genera siempre escasez de vivienda y con ello, incremento en los precios de compra o renta.
En términos generales, el desarrollo de vivienda equilibrado de todos los niveles socioeconómicos por parte de los inversionistas privados requiere que el sector público genere las condiciones de certidumbre legal para que las inversiones comiencen sus complejos y largos procesos de inversión que se ven materializados en vivienda accesible para satisfacer la demanda de la población.
Con certidumbre jurídica en la propiedad de la tierra, los usos de suelo de los terrenos, permisos y licencias expedidos con agilidad y sin corrupción, supervisión de obra sin extorsión y terminación de esta en los términos autorizados, la inversión fluye prácticamente de manera natural y abundante.
En el momento que cualquiera de los elementos mencionados se detienen por factores externos el fin de construir vivienda accesible, en ese instante la producción de vivienda se reduce y, en algunos casos, de plano se detiene causando serios problemas a la población en primera instancia y, en segundo término, al crecimiento económico del país.
Hoy en México estamos viviendo sin duda un desequilibrio muy delicado en el ecosistema de vivienda por la simple razón de que se está construyendo vivienda insuficiente en todos los niveles socioeconómicos a tal grado que en 2024 se inició la construcción de tan solo 161,000 viviendas a nivel nacional y apenas 11,800 en la Ciudad de México entre 2022 y 2024 de acuerdo con datos del Registro Único de Vivienda (RUV).
Habrá quienes dogmáticamente digan que sí existen las condiciones para invertir en vivienda a nivel nacional y que no es lo mismo en todos los estados de México, pero la realidad está ahí. La confianza para invertir de inversionistas nacionales y extranjeros está en los niveles más bajos de los últimos 30 años, todos los indicadores lo confirman.
En mi opinión, los detonadores de incertidumbre más delicados son aquellos relacionados con la falta de certidumbre legal en los procesos y, por supuesto, la inseguridad física que ha generado en muchas ciudades del país el incremento de costos de construcción por arriba de 20% debido a la imposición del pago de derecho de piso por el crimen organizado.
Sería ingenuo pensar que los programas de vivienda del Infonavit y de la Comisión Nacional de Vivienda (CONAVI) para la construcción de 1,000,000 de viviendas de bajos recursos durante el sexenio resolverán el problema de fondo de la ausencia de inversión, pues la incertidumbre en la inversión se ha deteriorado aún más con la reforma al Poder Judicial.
Lo que desde mi punto de vista sucederá desafortunadamente en este ecosistema tan sensible que requiere de la participación de voluntades conjuntas entre el sector privado y el público con certidumbre, sin extorsiones y sin corrupción es que la demanda auténtica de vivienda no será satisfecha, los precios de la vivienda media baja, media y residencial tanto en venta como en renta continuarán apreciándose por encima de la capacidad económica de las familias de todos los niveles socioeconómicos y la crisis de la vivienda se acentuará aún más.
Sin certidumbre no hay inversión que genere empleos mejor remunerados en absolutamente todas las industrias, el efecto dominó es claro y el ecosistema hoy está roto.
Fundador y director general de Tu Hipoteca Fácil, y cofundador de Mexicanos Contra la Corrupción y la Impunidad
X: @FernandoSotoHay
Email: fernando@tuhipotecafacil.com
