La marcha contra la gentrificación del pasado 4 de julio volvió a poner en el centro del debate público el alza de los precios de la vivienda en la Ciudad de México y sus consecuencias. Aunque no es un fenómeno reciente, la gentrificación ha tomado nuevas formas en la capital mexicana, impulsada por políticas públicas, especulación inmobiliaria y modelos como Airbnb.
En El Uni Explica, hacemos un repaso por las decisiones que han alimentado la gentrificación, los intentos recientes por mitigarla y las alternativas que especialistas en urbanismo y derechos humanos proponen para garantizar el derecho a la ciudad y a la vivienda digna.
La gentrificación es un proceso social urbano en el que se encarecen ciertas zonas de la ciudad y, en consecuencia, las personas de mayor poder adquisitivo, desplazan a los residentes originarios. En la Ciudad de México, el fenómeno puede rastrearse hasta poco después del sismo de 1985.
“Después de los sismos, con la destrucción, los pobladores se marcharon y los precios del suelo descendieron”, explica el doctor en urbanismo de la UNAM, Víctor Delgadillo. Entonces, “bohemios, artistas, pequeños capitales, pero con más recursos que los residentes originarios, se instaron atraídos por los bajos precios”, cuenta el investigador.
"Cada vez que hay una mejora urbana significativa para la población, hay que tomar las medidas necesarias para evitar el encarecimiento de la zona, pérdida de comercios locales y desplazamiento de población”, explica en entrevista María Silvia Emanuelli, coordinadora en México de la Coalición Internacional para el Hábitat en América Latina (HIC - AL).
En el actual problema de gentrificación de la CDMX, el fenómeno se ha complicado por la financiarización inmobiliaria, un proceso donde la vivienda se convierte en un activo financiero, que no necesariamente se construye para ser habitada, si no que se espera que su precio suba por la zona donde se encuentra para después venderla y obtener ganancias.
Delgadillo enfatiza en que “no se trata de la inversión de pequeños capitalistas locales, ahora se están comprando barrios, ciudades y una enorme cantidad de edificios”. "La propiedad debería satisfacer su función social y no ser dejada vacante o sub utilizada esperando que mañana el precio del suelo siga creciendo”, asevera Emanuelli.
A continuación, recapitulamos las últimas administraciones de la capital del país y cómo sus políticas públicas incidieron en el escenario actual.
Lee también Gentrificación, xenofobia y chovinismo
En el 2000, cuando Andrés Manuel López Obrador era jefe de gobierno del entonces Distrito Federal, por parte del Partido de la Revolución Democrática (PRD), desplegó la política “Bando 2”, que buscaba disminuir la mancha urbana al prohibir las construcciones en 12 delegaciones, y autorizarlas sólo en las cuatro demarcaciones centrales; Cuauhtémoc, Benito Juárez, Venustiano Carranza y Álvaro Obregón. La intención era repoblar estas áreas, que habían perdido aproximadamente un millón 200 mil habitantes.
Sin embargo, Víctor Delgadillo señala que “Bando 2” tuvo un efecto no deseado: encareció el suelo y la vivienda en las áreas urbanas centrales. “Aunque el expresidente AMLO afirmaba ‘querer repoblar las delegaciones centrales para la gente humilde’, no se acompañó de una reserva de suelo para construir vivienda social accesible”, apunta Delgadillo.
Entonces, para conseguir el suelo público, “López Obrador tuvo que recurrir a expropiar inmuebles que habían quedado dañados tras el 85 para tener edificios y suelo en donde hacer vivienda social. Como tampoco reguló el mercado inmobiliario, pues no podía competir contra él”, detalla el urbanista.
Lee también Gentrificación en CDMX; 5 cartones de la prensa nacional sobre la polémica marcha en la Condesa
Con respecto al mismo Bando 2, Marcelo Ebrard, también del PRD, modificó en 2010 la legislación urbana. “Hizo una contrarreforma a la ley de desarrollo urbano para crear figuras que le permitieran al gobierno autorizar de forma discrecional a los desarrolladores inmobiliarios privados”, lo que propició el “crecimiento de las selectas áreas urbanas centrales”, analiza Delgadillo.
En 2013, Miguel Ángel Mancera, de la alianza Movimiento Progresista (PRD, Partido del Trabajo y Movimiento Ciudadano), propuso las “ciudades compactas” para rescatar áreas en desuso. Además, el ex jefe de gobierno promovía las “ZODES” (Zonas de Desarrollo Económico y Social), un proyecto que buscaba mejorar la calidad de vida a través de proyectos de infraestructura para atraer inversiones y generar empleo.
No obstante, para el doctor Delgadillo las ZODES implicaron “violaciones a las normas urbanas, por ejemplo, los desarrolladores inmobiliarios construían pisos de más”.
Lugo de la marcha de la gentrificación del fin de semana pasado, Claudia Sheinbaum señaló directamente a la administración de Mancera como la causante de la problemática. “Se generan procesos, a veces promovidos por el gobierno, no es el caso ni de cuando fui jefa de Gobierno ni de Clara Brugada obviamente; se dio mucho en el caso de Mancera, por ejemplo, en donde se cambió el uso de suelo”, dijo la mandataria.
En 2022, bajo la Jefatura de Gobierno de Claudia Sheinbaum y, como parte de la estrategia post-pandemia de COVID-19, se estableció una alianza entre la Organización de las Naciones Unidas para la Educación, la Ciencia y la Cultura (UNESCO) y la compañía Airbnb.
El objetivo era convertir a la Ciudad de México en la "capital del turismo creativo en América Latina" y en un destino global para nómadas digitales. La mandataria explicaba que se generaría “una derrama económica de mil 400 millones de dólares anuales a diversas zonas de la capital" y con ello "se fomentaría el empleo y potenciaría la economía local”.
El Director General de Airbnb en México, Ángel Terral, afirmó entonces que “el 50% de los anfitriones Airbnb en la Ciudad de México son mujeres y el 13% son adultos mayores, quienes se benefician al obtener un ingreso extra para solventar sus gastos”.
"La idea de que el alquiler temporal está beneficiando a la propietaria que es viuda y que tiene múltiples vulnerabilidades concentradas y llega a fin de mes gracias a su cuartito extra, es una tergiversación de la realidad. Si bien hay un porcentaje de la población en esta situación, es mínimo. Los verdaderos beneficiados son los grandes concentradores de propiedades y edificios, nacionales y extranjeros”, explica María Silvia Emanuelli, Coordinadora de HIC - AL.
Ante esta situación, el ex jefe del gobierno de la CDMX, Martí Batres propuso en 2024 iniciativas para reformar la Ley de Turismo, y controlar los alojamientos temporales.
Lee también Gentrificación: entre la renta y el desarraigo
La iniciativa establecía que las viviendas no podían ofertarse por más del 70% de noches al año, o serían expulsadas. No obstante, la Comisión de Turismo, eliminó ese tope, así que Batres lo replanteó a 50% de las noches. Además, tanto la plataforma, como los propietarios, presentaron demandas y amparos, en los cuales se les exime la restricción del 50% hasta que los juicios concluyan.
Silvia Emanuelli reconoce la reforma a la Ley de Turismo como “un esfuerzo por parte de la ciudad”, pues en América Latina solo tres ciudades han buscado su regulación. Asimismo, “es pionera en Latinoamérica en establecer el tope por noche al año para poder ofertar alojamientos temporales”.
La especialista enfatiza que aún así “en ciudades de Europa y Estados Unidos, los límites son más radicales ya que permiten un máximo de noches al año y sólo en viviendas habitadas por sus dueños”. A diferencia de las potencias mundiales, “en México se está planteando el 50% de las noches, pero en viviendas completas”.
“El sueño de los nómadas digitales es la pesadilla de los habitantes de la Ciudad de México que son desplazados” afirma Victor Delgadillo.
Pese a los esfuerzos, Emanuelli asevera que la construcción de vivienda pública en renta es muy relevante. Para mitigar la gentrificación hace falta una política integral que vaya mucho más allá de sólo regular a Airbnb: "sólo con eso no vamos a lograr que la vivienda vuelva mágicamente a ser un derecho”, señala.
Lee también ¿Qué es la gentrificación?; es un fenómeno que transforma a los barrios, explican especialistas
El 16 de julio, la actual Jefa de Gobierno de la CDMX Clara Brugada durante una conferencia, anunció "Bando 1: Por una Ciudad Habitable y Asequible con Identidad y Arraigo local", el cual consciste en 14 acciones para enfrentar la gentrificación. Entre las medidas sobresalen; impulsar una ley de rentas justas, regular las plataformas de hospedaje y la creación de la Defensoría de Derechos Inquilinarios.
Carla Escoffié, abogada y maestra en derechos humanos, considera entre los aciertos para mitigar la gentrificación a “la vivienda pública de arrendamiento”, programas de vivienda que se están adoptando tanto en el Gobierno de la capital como a nivel federal.
Por ejemplo, "Vivienda en Conjunto", del Instituto de Vivienda de la CDMX (INVI), brinda créditos con cero tasa de interés y ayudas sociales para la adquisición de vivienda digna a poblaciones de bajos recursos económicos o en situación de vulnerabilidad.
También hay otras políticas sociales para rehabilitar los inmuebles, como “Mejoramiento de Vivienda” también del INVI, el cual consiste en un apoyo financiero para el mantenimiento del hogar. En el Estado de México está el programa “Vivienda para el Bienestar”, que proporciona materiales y equipamiento, para el mismo objetivo.
En 2024 el Gobierno de la CDXM anunció “Vivienda Social en Renta para Jóvenes de la CDMX”, para proveer la renta de viviendas dignas y asequibles en zonas céntricas a jóvenes con ingresos de uno a dos salarios mínimos.
Lee también INVI 2025: ¿cuáles son las modalidades y requisitos para adquirir un departamento?; descúbrelo aquí
“Se requiere una política integral, diversa, que atienda varios frentes” menciona la abogada Escoffié. Entre ellas, señala la “creación de una ley inquilinaria”, dado que actualmente los arrendamientos en México se rigen, por los códigos civiles estatales: “muy escuetos, generales e imprecisos, y ponen todo a favor de los caseros”.
Emanuelli, por su parte, recomienda una política que regule y controle el precio del suelo. “Casi el 50% de la ciudad se ha construido sobre suelo público que hoy está en manos de privados”, señala. Otro tema es “limitar los beneficios fiscales de los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces, enfocados a la especulación inmobiliaria y al crecimiento de los precios”.
El bando de Brugada propone estabilizar las rentas para que no tengan un aumento mayor a la inflación, la creación de un Índice de Precios de Alquiler Razonable y Zonas de Tensión Inmobiliaria , y el impulso de una nueva Ley de Rentas Justas, Razonables y Asequibles.
Víctor Delgadillo encomienda “impulsar el derecho al arraigo”, donde si los pobladores locales con más 15 años de estancia fueran desplazados por “causas públicas o privadas", como la compra de su edificio y destinación a otros fines, el Estado reubique a esa persona dentro del mismo barrio.
Esta idea converge con el programa de arraigo comunitario, recreación y preservación del espacio público y del patrimonio que impulsará el gobierno de la CDMX.
Escoffié, sugiere también el “regreso de los juzgados de arrendamiento” en espacios como la Ciudad de México. En 2012, se modificó la Ley Orgánica del Tribunal Superior de Justicia del entonces Distrito Federal, donde desaparecieron los Juzgados de Arrendamiento; sus funciones y competencias se distribuyeron a los juzgados de lo civil y lo familiar, para optimizar la atención de los casos. Otra de las acciones clave anunciadas, es la creación de una Defensoría de Derechos Inquilinarios.
Lee también Plantean regular uso del suelo para controlar gentrificación
“Que el gobierno oferte alquileres de vivienda”, Delgadillo plantea que las propiedades que obtiene el Estado de la extinción de dominio, cuando incauta los bienes provenientes de actos ilícitos, sean rehabilitados y alquilados.
Otras alternativas para acceder a la vivienda de manera asequible, son las “cooperativas de vivienda”, donde los miembros son copropietarios y participan activamente en la gestión y decisiones de los hogares. “Aunque estas cooperativas ya existen en México, no se les ha impulsado ni se les ha puesto en el centro del debate”, analiza la Carla Escoffié, considerándolas fundamentales para que los jóvenes puedan acceder a la vivienda.
La abogada enfatiza también la urgencia de regular los “desalojos forzosos” y la participación activa y a menudo violenta de los “cargadores”, donde “se permite que privados ejerzan fuerza pública en los desalojos”.
Te Recomendamos